Wie sieht die BVT-Investitionsstrategie aus?
Martin Stoß: Kurz zusammengefasst lautet das Konzept unserer BVT Residential USA Serie: Hochwertig ausgestattete Class-A-Mietwohnungen an gut erschlossenen Standorten in wachstumsstarken US-Metropolregionen entwickeln, vermieten und schließlich en bloc verkaufen. Damit bieten wir deutschen Anlegern, privat wie institutionell, seit 2004 den Zugang zu einem renditestarken Asset, das von zahlreichen Fundamentalfaktoren getrieben wird. Wir verfügen über 45 Jahre Markterfahrung – daraus resultieren regelmäßig Opportunitäten an zugkräftigen Standorten, die wir gemeinsam mit etablierten US-Bauträger-Partnern nutzen, und zwar nach eingehender Prüfung und Minimierung der Pre-Development-Risiken.
Worauf legen Sie Wert bei der Standortwahl?
Martin Stoß: Unser Fokus liegt generell auf bewährten Märkten, in denen die Nachfrage das Angebot übersteigt. Wir investieren nicht an der Westküste, unter anderem wegen der klimatischen Gegebenheiten und des Erdbebenrisikos sowie den steuerlichen Rahmenbedingungen, die beispielsweise Unternehmen zu Verlagerungen ihrer Aktivitäten in den Sun Belt, also den Südosten der USA, bzw. die Ostküste bewegen. Zudem sehen wir an der Westküste einen stetigen Bevölkerungsverlust und eine steigende Zuwanderung von einkommensstarken Teilen der Bevölkerung in unsere Zielmärkte. Unsere Investitionsschwerpunkte sind deshalb die US-Ostküste, vor allem die Großräume Boston, Washington, Atlanta und Orlando, sowie der Sun Belt. Wir arbeiten hier mit namhaften Developern zusammen, zu denen wir langjährige Geschäftsbeziehungen haben.
Wie versuchen Sie das Risiko von Fehlentscheidungen beim Investitionsprozess zu begrenzen?
Martin Stoß: Zunächst einmal agiert BVT direkt vor Ort, und das schon seit den 1970er Jahren – der Ankauf bzw. Verkauf, das Asset Management und der Steuerservice für Investoren erfolgt in unseren Büros in Atlanta, Boston und Orlando. Ein großes Augenmerk legen wir auf den Budgetierungs- und Ankaufsprozess. Vor Ankauf jedes Grundstücks nehmen wir die Mikro- und Makrolage sowie Vergleichsobjekte intensiv in Augenschein. Unsere Mitarbeiter in den USA erstellen, basierend auf der langjährigen Erfahrung und der eigenen Expertise im US-Markt, eine objektbezogene Marktstudie. Zudem lassen wir die Mietansätze von einem spezialisierten US-Dienstleister verifizieren. Die Baubudgets der Developer werden von einer externen Ingenieursgesellschaft überprüft. Erst wenn alle Parameter eines potentiellen Projektes stimmen und der BVT-interne Anlageausschuss zugestimmt hat, wird das Development angebunden. Zusammengefasst: Die BVT knüpft ein engmaschiges Kontrollsystem während des gesamten Development- und später des Investitions- sowie Verkaufsprozesses.
Was bedeutet dieses Vorgehen für Laufzeit und Ertrag des deutschen Investors?
Martin Stoß: Die Investition in die Entwicklung von Class-A-Apartmentanlagen bedeutet einen deutlich früheren Einstieg in die Wertschöpfungskette einer Immobilie als bei der Investition in Bestandsimmobilien. Damit stellt sie Investoren überdurchschnittliche Ertragschancen in Aussicht und zwar bei einer überschaubaren Haltedauer von geplant drei bis vier Jahren vom Bau bis zur Veräußerung. Trotz aller Maßnahmen zur Risiko-Reduktion bestehen bei einer solchen unternehmerischen Beteiligung natürlich generell auch Risiken, über die sich ein Investor in den Verkaufsunterlagen informieren sollte. Aus meiner persönlichen Erfahrung als langjähriger Senior Portfolio Manager sehe ich solche US-Development-Fonds als ideale Ergänzung zu einem breiter aufgestellten US-Fondsportfolio. Aufgrund der in den USA üblichen kurzen Mietvertragslaufzeiten von nur einem Jahr beinhaltet das Segment Mietwohnimmobilien – im Gegensatz zu Büroimmobilien bzw. Einzelhandel – auch eine gute Inflationsabsicherung.
ZUR PERSON
Martin Stoß verantwortet als Geschäftsführer für US-Immobilien der BVT Holding die Segmente Portfoliomanagement, Fondskonzeption und Investmentstrategie. Stoß verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung im internationalen Portfoliomanagement (USA, Asien und Europa) sowie im Bereich Transaktionen aus seiner Zeit bei der Deutschen Bank und PGIM.
