Amerika ist immer für Überraschungen gut – im guten wie im schlechten Sinne. In seiner ersten Rede vor beiden Kammern des Kongresses hat US-Präsident Joe Biden für Tempo beim Umbau der USA geworben. Konjunkturpakete wie der „American Rescue Plan“ und der „American Jobs Plan“ sollten eine Rezession abwenden. Das scheint gelungen zu sein, denn die aktuellen Entwicklungen sind zwar nicht so gut wie erhofft, aber deutlich besser als vorhergesagt. Dazu trugen – trotz der stärksten Zinserhöhung seit 40 Jahren – das sehr resiliente Konsumentenverhalten, das solide Jobwachstum und die Stimuli seitens der Regierung bei.
Ökonomen hat vor allem das kräftige Wachstum Ende des vergangenen Jahres überrascht, denn viele prognostizierten eine tiefe Rezession. Tatsächlich beendete die US-Wirtschaft 2023 mit einem Zuwachs von 3,4 Prozent und schob sich damit in die Riege der bisher stärksten Jahre der letzten Jahrzehnte. Insgesamt war die US-Wirtschaft im vergangenen Jahr um 2,5 Prozent gewachsen. Und 2024?
Im ersten Quartal dieses Jahres wuchs die größte Volkswirtschaft der Welt mit einem Plus von 1,6 Prozent zwar langsamer als im Vorquartal, aber der vorher schwächelnde Tech-Sektor legt wegen der rasanten Entwicklung bei Künstlicher Intelligenz (KI) wieder zu, so das US-Bureau of Economic Analysis. Als Grund für die etwas schwächere Performance wurden vor allem die geringeren Ausgaben der Kommunen, Bundesstaaten und der Regierung in Washington genannt. Der Arbeitsmarkt dagegen befindet sich in bester Verfassung. Die Arbeitslosenquote liegt seit 25 Monaten in Folge unter vier Prozent – so lange wie seit über 50 Jahren nicht mehr.
In den guten Arbeitsmarktzahlen sehen die Ökonomen daher zunehmend wieder ein Indiz dafür, dass die US-Konjunktur auf Wachstumskurs bleibt. Verglichen mit Europa expandierte die US-Wirtschaft in den letzten Jahrzehnten im Durchschnitt etwa einen Prozentpunkt pro Jahr stärker als die Wirtschaft der Eurozone. Dies spricht dafür, dass die USA einige strukturelle Vorteile besitzen. Unabhängig von der jeweils aktuellen wirtschaftlichen Situation verfügen die USA mit einem jährlichen Bevölkerungswachstum von um die drei Prozent und einer sehr jungen Bevölkerung über das Potenzial für eine verlässlich steigende Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Starke Binnenmigration
Häufig wird unterschätzt, dass es in den USA seit einiger Zeit eine starke Binnenmigration gibt. Für diese Entwicklungen wirkte COVID-19 als Katalysator. Einerseits verstärkte die Pandemie die Präferenz der Millennials in die Vorstädte zu ziehen, weil hier gerade für junge Familien der Wohnraum günstiger, die Gesundheits- und Sicherheitsaspekte sowie das öffentliche Schulsystem häufig besser sind. Anderseits zogen auch die Unternehmen den Menschen hinterher und ziehen so weitere Umzieher an. Geografisch geht der Trend weg aus dem klassischen Industriegürtel rund um die Großen Seen, den Gateway-Metropolen an Ost- und Westküste wie New York, Boston und San Francisco vor allem in den Südosten und Süden des Landes. Die Daten des Umzugsunternehmens United Van Lines zeigen seit Jahren einen recht stetigen positiven Bevölkerungssaldo in dem Gürtel von North Carolina bis Texas, zum Teil bis nach New Mexico, Arizona und Nevada. Umgekehrt sind es vor allem der Nordosten sowie Kalifornien, die eine negative Bilanz bei der Binnenmigration aufweisen. Unter den „Best Performing Cities“ des Milken Institutes belegen 2024 Austin und Raleigh die ersten beiden Plätze. Los Angeles liegt dabei auf Rang 122, New York auf 127.
Diese soliden Fundamentaldaten der US-Wirtschaft stehen im Gegensatz zu den vielen Krisenmeldungen. Das ist nicht verwunderlich, denn die Komplexität der derzeitigen Gemengelage lässt für den US-Immobilienmarkt keine einfachen Lösungen für die zahlreichen Herausforderungen erwarten. Dass er in seiner Gesamtheit wegen der Büro- und Refinanzierungsthematik nicht in bester Verfassung ist, darüber sind sich alle einig. Entscheidend ist aber nicht der Gesamtmarkt, sondern die Frage, wie es in den Teilmärkten, also in den einzelnen Bundesstaaten, Städten und Asset-Klassen aussieht. Darüber gibt es selten eine tiefergehende Antwort.
Lothar Estein, Gründer und Mehrheitseigner der US Treuhand, beschäftigt sich seit langem tief mit den einzelnen Märkten und warnt deshalb vor einer Marktverallgemeinerung. Wichtig sei immer ein differenzierter Blick. Die USA seien nun einmal kein homogener Gesamtmarkt, sondern bestünden aus vielen Teilmärkten mit oft ganz unterschiedlichen Dynamiken. Niemand käme auf die Idee, Immobilen in Norwegen zu meiden, weil der Leerstand in Spanien gestiegen sei. Bei US-Immobilien jedoch werfe man schnell alles in einen Topf. Ähnlich sieht es Peer Bender, CEO der Acron AG. Auch er empfiehlt Akkuratesse. Wenn von der Krise am US-Gewerbe-immobilienmarkt gesprochen wird, so sei meist der Büroimmobilienmarkt gemeint. Alles über einen Kamm zu scheren, sei in den USA jedoch besonders problematisch, denn kaum irgendwo auf der Welt seien die Nutzungsarten so stark ausdifferenziert wie in den USA. Das sei zum Teil historisch bedingt und habe nicht zuletzt mit der stärkeren funktionalen Trennung innerhalb der Metropolregionen zu tun.
Was vielen dennoch vermehrt Sorgen bereitet, ist die Refinanzierungsthematik. Nach Berechnungen des Internationalen Währungsfonds werden in den USA in den nächsten zwei Jahren rund 1,2 Billionen Dollar an gewerblichen Immobilienkrediten fällig. Rund ein Viertel davon sind Kredite für den Büro- und Einzelhandelssektor, wo die Leerstände besonders hoch sind. Häufig können bereits jetzt die Raten nicht mehr bezahlt werden und Kreditgeber geraten zunehmend in Bedrängnis. Schnell kommt wieder die Erinnerung an die Subprime-Krise und deren verheerende Folgen hoch. Doch die Lage heute ist nicht mit 2008 vergleichbar, sagen Experten. Die Subprime-Krise war eine Vertrauenskrise, bei der der Interbankenmarkt zum Erliegen kam. Dieses Mal liegen die Probleme nicht bei den Hauskrediten, sondern im Gewerbeimmobilienmarkt.
„Die Immobilien-Eigentümer in den USA sind durch die Finanzierungsthematik teilweise unter Stress, denn US-Banken sind sehr viel schneller mit der Zwangsverwertung dabei, als dies beispielsweise in Deutschland der Fall ist“, bestätigt Volker Arndt, Geschäftsführer der US Treuhand. Außerdem werde dort, anders als in Deutschland, auch vor großen Namen nicht Halt gemacht. Dadurch sei die Volatilität des Marktes in den USA sehr viel höher. Arndt sieht in der Situation aber auch Chancen. Denn so bilde sich schneller wieder ein stabiles, wenn auch derzeit deutlich tieferes Marktniveau. Marktteilnehmer mit entsprechender Kapitalausstattung könnten dann wieder schneller kaufen. Das fördere die Funktionsweise des Marktes. Der US-Markt sei auch realistischer als der deutsche, wo institutionelle Investoren das Geschehen dominieren würden. Da diese häufig im Immobilienbereich voll investiert seien, gingen die Preisanpassungen jetzt nur sehr langsam vonstatten, weil sonst viele Projekte überschuldet wären. Das solle verhindert werden.
Präsidentenwahlen: Wenig Einflüsse auf Immobilienmarkt
Am 5. November 2024 findet die 60. Präsidentenwahl in den USA statt. Dort hält sich hartnäckig die Vorstellung, dass Präsidentschaftswahlen die Entwicklung des Immobilienmarktes beeinflussen würden. Doch Analysen historischer Daten zeigen, dass es keine direkten Einflüsse gibt. Die Case-Shiller-Daten zeigen, dass die Hauspreise in Wahljahren seit 1987 im Durchschnitt um 4,84 Prozent, in Nicht-Wahljahren um 4,44 Prozent gestiegen sind. Das mit Abstand schlechteste Jahr für den Immobilienmarkt war 2008. Laut Case-Shiller fielen die Immobilienpreise in diesem Jahr um zwölf Prozent. Das beste Jahr war 2021. Damals stiegen die Werte um 18,9 Prozent. Historisch gesehen sähe der Immobilienmarkt in Präsidentschaftswahljahren nicht viel anders aus als in anderen Jahren, bestätigt Lisa Sturtevant, Chefvolkswirtin bei dem Immobilienmakler Bright MLS. Dennis Shirshikov, außerordentlicher Professor für Wirtschaftswissenschaften an der City University of New York dagegen sieht die Präsidentschaftswahlen oft gepaart mit einer Unsicherheit, die sich auf die Stimmung der Wirtschaft auswirken könne, die die Akteure, je nach Erwartung der Veränderung vorsichtiger oder wagemutiger agieren ließen. Zudem meint der Geschäftsführer der US-Treuhand, dass bei einem republikanischen Sieg möglicherweise jetzt schon schwache Standorte noch stärker leiden könnten. Denn die Hoffnungen auf Staatshilfe würden schwinden, weil die Republikaner eher die Tasche zumachen würden als die Demokraten.
HANDELSIMMOBILIEN: COMEBACK DES STATIONÄREN HANDELS
Im Heimatland von Amazon hat der E-Commerce eine seiner Hochburgen, was aber häufig traditionelle Einzelhändler unter Druck setzt. Doch seit dem Abebben der Corona-Pandemie erleben die USA eine Renaissance der stationären Ladengeschäfte. Mitte 2023 hat deren Zahl laut dem Einzelhandelsverbands NRF mit knapp 1,1 Millionen einen neuen Rekord erreicht. Ketten wie Wallmart, Target oder auch Dick’s Sporting Goods ebenso wie digitale Labels investieren derzeit massiv in den Ausbau der stationären Geschäfte. Der Grund: Die als „Brick and mortar“-Shops bekannten stationären Vertriebskanäle erweisen sich oft als profitabler und umsatzfördernder als die digitalen Pendants. Kunden wollen zudem wieder verstärkt die sofortige haptische Erfahrung der Produkte haben. Die schon tot geglaubten Shopping-Malls erfreuen sich auch wieder zunehmender Beliebtheit, aber nur jene, denen es gelingt, sich vom Einkaufshallen-Image zu lösen und sich zu Unterhaltungsmarktplätzen im echten Leben zu transformieren. Gelingt ihnen das, beschert es ihnen in Zeiten zunehmender Einsamkeit auch bei der jungen Generation steigende Besucherzahlen.
Das Shoppingcenter „Polo Club Shops“ in Boca Raton im US-Staat Florida wurde rundum erneuert. Foto: Jamestown
BÜROMARKT: TALSOHLE DURCHSCHRITTEN
Derzeit liegt die Bürobelegung in den USA bei 40 bis 60 Prozent verglichen mit dem Wert vor der Pandemie, wobei die Werte je nach Monat und Stadt variieren. Das ist eine deutlich geringere Quote als die 70- bis 90-prozentige Büronutzung in Europa und in Asien, wertet das Maklerhaus JLL. Auch die Statistiken von Kastle Systems, die für die Gebäudesicherheit Belegungsdaten erheben, zeigen, dass die durchschnittliche Büronutzung Ende Januar in zehn großen US-Städten zum ersten Mal seit März 2020 die 50 Prozent-Schwelle wieder überschritten hat. Zum Vergleich: In Städten wie Tokio, Singapur und Stockholm liegt die Büroauslastung seit dem letzten Jahr bei rund 75 Prozent.
Experten zufolge gibt es mehrere Gründe für diese großen Differenzen. Der wichtigste ist ganz einfach: Die Amerikaner haben in der Regel größere Wohnungen, was die Einrichtung eines Arbeitsplatzes erleichtert. In anderen Ländern mit durchschnittlich kleineren Wohnungen wollten viele Arbeitnehmer schneller wieder ins Büro gehen, so Andrés Tapia, Senior Client Partner und Global DE&I and ESG Strategist bei Korn Ferry. Internationale Maklerhäuser, wie CBRE, meinen aber auch, dass die Talsohle näherkommt, da es einen deutlichen Druck vonseiten der Unternehmen gibt, die Mitarbeiter wieder ins Büro zu bringen. Ihrer Meinung nach können sich die schwer getroffenen Gateway-Märkte wie Manhattan, Los Angeles und Chicago schneller erholen als in den Vorjahren. Insgesamt sehen die Experten eine erhöhte Nachfrage in bestimmten Teilmärkten, vor allem im Bereich der hochklassigen Büroimmobilien. Das zeigt: Standort, Qualität, Flexibilität, öffentliche Anbindung und Ausstattung werden wichtiger – vor allem, um junge Talente an das Unternehmen zu binden.
Und wie steht es um die Leerstandsraten genau? Moodyʼs Analytics zufolge stehen derzeit 20 Prozent der Büroflächen in den USA leer. Die hohe Leerstandsquote kann auf nachhaltige Veränderungen der Arbeitskulturen und einen Paradigmenwechsel hin zu flexiblen Arbeitsmodellen hinweisen, die vor allem in einigen US-Metropolen deutlich ausgeprägter sind als in Europa. Laut einer Untersuchung des McKinsey Global Institute zeichnet sich ab, dass die Integration von Remote-Arbeit ein weltweites Phänomen darstellt und dauerhaft Bestandteil des Berufslebens sein wird. Daher gehen die Analysten davon aus, dass die Nachfrage nach Büroflächen in den bedeutendsten Weltmetropolen bis zum Jahr 2030 im Vergleich zu 2019 um 13 Prozent zurückgehen wird. In den USA leiden vor allem die weniger attraktiven Lagen. Interessant dabei: Eine Studie von CBRE, in der Bürogebäude in den USA zwischen dem ersten Quartal 2020 und dem vierten Quartal 2022 untersucht wurden, zeigt, dass nur zehn Prozent der Gebäude für den Großteil des Leerstands verantwortlich sind. Diese sogenannten „Hardest-hit buildings“ weisen Gemeinsamkeiten auf, die keine überzeugenden Antworten auf die Bedarfe heutiger Büronutzer liefern. Ihr überdurchschnittlich hoher Leerstand verzerrt deshalb das Gesamtbild des Büroimmobilienmarktes. Hier sind auch die Preise aufgrund steigender Leerstände bereits stark gesunken.
Immobilien ohne Mieteinnahmen sind allerdings schwer zu finanzieren und so setzt sich eine gefährliche Spirale in Gang. Nun hoffen alle auf sinkende Zinssätze und eine weiter abflachende Inflation. Dadurch könnte die Sanierung oder Umnutzung leistungsschwacher Bürogebäude attraktiver und finanziell rentabler werden, doch dies kann oft kostenintensiv und technisch anspruchsvoll werden. Von Seiten der Regierung wurden Unterstützungen avisiert. Fabian Spindler, Geschäftsführer von Jamestown, schätzt, dass rund 20 bis 30 Prozent der Bürogebäude in den USA nicht mehr benötigt werden, da diese in B- und C-Lagen liegen und/oder eine schlechte Objektqualität aufweisen und daher keine Mietnachfrage mehr erfahren. Eine Umnutzung sei dabei aus wirtschaftlichen Gründen und ESG-Aspekten nicht immer realisierbar. CBRE hat festgestellt, dass überproportional viele der betroffenen Büroobjekte auf die Regionen Pazifik und Nordosten entfallen, während der Südosten und der Mittlere Atlantik deutlich besser abschneiden.
Die Pipeline der im Bau befindlichen US-Büroimmobilien hat sich deutlich verkleinert und umfasste im April 2024 rund 83,7 Mio. Quadratfuß im Bau. Das landesweite Transaktionsvolumen im Bürosegment belief sich in den ersten vier Monaten des Jahres 2024 auf insgesamt 7,5 Milliarden US-Dollar, wobei die Objekte zu einem durchschnittlichen Preis von 157 Dollar pro Fuß gehandelt wurden. Erstklassige Objekte in erstklassigen Lagen, so der National Office Report aus dem Mai dieses Jahres, waren weiterhin gefragt. Der „Flight to Quality“-Trend bestätigte sich auch im US Office Occupiers Sediment Survey. Gefragt seien vor allem neue Prime-Office-Produkte mit erstklassigen Annehmlichkeiten. Als Standorte, die im Auge behalten werden sollten, geben sie Nashville, Las Vegas und Miami an.
In Bezug auf Ökologie sehen alle deutschen US-Investoren eine verstärkte Nachfrage. Dabei sei die Steigerung der Energieeffizienz für Eigentümer der effektivste Weg, um die Emissionen einer Immobilie zu senken und gleichzeitig ihren Wert zu steigern. Da auch zunehmend Unternehmen verstärkt nach solchen Flächen suchen, handle es sich um eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten.
HOTELS WIEDER AUF WACHSTUMSKURS
Das Hotellerie-Segment ist wieder zurück auf dem Wachstumspfad. Die Übernachtungszahlen haben im vergangenen Jahr mit fast 1,3 Milliarden wieder das Niveau von vor Pandemie-Zeiten erreicht. Vor allem aber sind die Einnahmen pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) mit im Durchschnitt fast 98 US-Dollar auf ein Rekordhoch gestiegen, trotz Hotelneubauten. Zum Vergleich: Vor zehn Jahren hatte der Wert bei nicht einmal 70 Dollar gelegen. Dies ist einerseits inflationsbedingt, andererseits hat das Thema Reisen wieder einen höheren Stellenwert eingenommen – und vorneweg die höherpreisige Hotellerie.
WOHNEN: MARKT BIETET SEHR GUTE EINKAUFSCHANCEN
Etwa ein Drittel der US-Haushalte wohnt inzwischen zur Miete, darunter aber auch viele jüngere, besserverdienende Amerikaner, die den hohen Komfort und die Flexibilität von Multifamily-Wohnanlagen schätzen und auch höhere Mieten bezahlen. Einer aktuelle Harvard-Studie zufolge kann sich allerdings die Hälfte aller Mieter in den USA die hohen Ausgaben fürs Wohnen nicht mehr leisten. „Da liegen die USA wohl etwa auf dem Niveau von Deutschland. Wenigstens haben die USA eine niedrigere Mieterquote gegenüber der Eigentumsquote. Aber nennenswerte Mietsteigerungen in der Zukunft für Wohnen wird es nicht geben,“ prognostiziert der Geschäftsführer von US Treuhand.
Insgesamt sehen Investoren auf der Transaktionsseite wieder deutlich mehr Bewegung. Einkaufen mache inzwischen wieder Spaß, denn es träten neue Möglichkeiten auf den Plan, beispielsweise sich im Rahmen von Joint Ventures an qualitativ hochwertigen Objekten oder Portfolios zu beteiligen, die durch die Krise in Liquiditätsschwierigkeiten geraten sind und deren Eigentümer nun frisches Kapital für Anschlussfinanzierungen, Vermietungskosten etc. benötigen. „Generell sind die Einkaufschancen aufgrund des deutlich gesunkenen Preisniveaus so gut wie schon sehr lange nicht mehr“, unterstreicht der Jamestown-Geschäftsführer. Das Thema Reputation sei in der aktuellen Marktphase ein wichtiger Faktor. Denn Verkäufern oder Joint-Venture-Partnern ist es in dieser Situation wichtig, dass das Geld auch vorhanden ist und pünktlich fließt. Als letzten Tipp gibt Spindler noch den Rat, geduldig zu sein. „Wir beobachten schon seit 2022 bestimmte Märkte genau, aber damals war die Preisbildung noch nicht so weit abgeschlossen, dass man guten Gewissens einkaufen konnte.“ Nun scheint der Zeitpunkt gekommen zu sein.
US-ANGEBOTE NUTZEN MARKT-OPPORTUNITÄTEN
Für eigenkapitalstarke Investoren gibt es gute Gründe sich in dieser Marktsituation wieder mit den Asset-Klassen Wohnen, Handel und auch Büro zu beschäftigen, da sich gerade jetzt gute Chancen im Einkauf bieten. Es gibt aber einiges zu beachten. US-Spezialisten wie Jamestown, US Treuhand, BVT und Acron hilft ihr Netzwerk und ihre langjährige Expertise, die sie sich auch in den einzelnen Teilmärkten aufgebaut haben. So konnte Jamestown für seinen 2022 aufgelegten Publikums-AIF „Jamestown 32“ (Gastbeitrag von Fabian Spindler, Geschäftsführer Jamestown US-Immobilien GmbH) nun die beiden ersten Investitionen tätigen und zwei lokale Nahversorgungszentren in Atlanta und der Umgebung von Miami erwerben. Die Investitionsstrategie von „Jamestown 32“ konzentriert sich darauf, die Einkaufserfahrungen zu verbessern, langfristige Zufriedenheit von Mietern und Besuchern sicherzustellen und das Vermietungsmanagement für aktuelle und zukünftige Mietverträge zu optimieren. Mit Mietpreisen unter dem Marktwert bieten beide Zentren ein interessantes Wertsteigerungspotenzial. Jamestown hat bereits in der Vergangenheit mehrfach bewiesen, dass sie Einkaufszentren optimieren und revitalisieren können, um den bestmöglichen kundenorientierten Service für die Besucher anzubieten. Dazu gehört immer, auch mit der lokalen Community in Interaktion treten.
Die Münchner BVT (Martin Stoß, Geschäftsführer Immobilien USA der BVT Holding, im Gespräch) hat sich auf das Marktsegment Wohnen fokussiert. Auch bei ihrem neuen AIF „BVT Residential USA 19“ setzen sie auf das Lager-Mantra. Dies werde dann an die amerikanischen Vorlieben angepasst, wird vonseiten BVT betont. In erster Linie sei das ein stabiles prosperierendes Umfeld mit positiver Perspektive und guter Anbindung. Der Bedarf an Wohnraum, gerade in Ballungsräumen, steige aufgrund des kontinuierlichen Bevölkerungswachstums. Zudem würden immer mehr Amerikaner Wohnungen mieten, statt sie wie bisher zu kaufen. Investiert wird nun in zwei Projektentwicklungsgesellschaften, die zwei Class-A-Apartmentanlagen in den Metropolregionen Boston und Atlanta mit 550 Wohnungen und einem Gesamtinvestitionsvolumen von 187 Millionen US-Dollar entwickeln. Die Bautätigkeiten an beiden Projekten sind voll im Gang, heißt es aus München.
Lothar Estein und sein Team konnten für den „UST XXVI“, der mindestens zu 75 Prozent in Bestandsobjekte in Metropolen im Südosten der USA und in die Nutzungsarten Büro, Logistik, Handel und Wohnen investieren soll, ein erstes Anlageobjekt über eine US-Objektgesellschaft der Estein-Gruppe erwerben. Bei der Büroimmobilie „Three Ravinia“ in der Metropolregion Atlanta konnte Estein ein enges Zeitfenster für den Ankauf nutzen und die Immobilie deshalb vergleichsweise günstig erwerben. Der Kaufpreis der Immobilie liegt rund 20 Prozent unterhalb des Marktdurchschnitts. Beim Konzept setzen sie weiterhin auf das UST-Partnerkonzept: Investiert wird grundsätzlich in Form eines Joint Ventures mit der Beteiligung von Estein-Gesellschaften, die im Falle von „Three Ravinia“ mit mindestens 21 Prozent an der Immobilie beteiligt bleiben.
